Powierzchnia biur zlokalizowana w stolicy nadal stanowi większość całkowitej nowoczesnej powierzchni biurowej zlokalizowanej w Polsce. Miasto to od zawsze wiodło prym w kraju pod tym względem, jednak z uwagi na dynamiczny rozwój innych miast Polski, udział w ogólnopolskim rynku stopniowo maleje. Sytuację tą pogłębia aktualny stan rynku inwestycji biurowych w Warszawie, który obecnie można porównać do snu zimowego na jaki co roku zapada niedźwiedź, z tym, że wybudzenie stolicy z jej obecnego stanu może okazać się dłuższe niż się spodziewano.

Z końcem 2009r. Warszawa dysponowała około 3 210 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 1 120 000 m2 czyli około 35% całkowitej nowoczesnej powierzchni Warszawy znajdowało się w centrum miasta (w strefach Ścisłe Centrum i Obrzeża Centrum). Pozostałe 65% tj. 2090000 m2 znajdowało się w lokalizacjach poza centrum. Jednymi z ostatnich oddanych budynków biurowych w Warszawie były budynki Catalina Office Center, Mokotów New City oraz Crown Square przy ul. Przyokopowej, które dostarczyły łącznie ok. 66000 m2.

Catalina Office Center Źródło:http://www.intecprojekt.pl

W Trakcie Realizacji

Obecnie w fazie realizacji w Warszawie znajduje się około 18 inwestycji biurowych, które mają dostarczyć łącznie około 248 000m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Znaczącą rolę w stolicy nadal odgrywa Centrum miasta, obejmujące strefy Ścisłe Centrum oraz Obrzeża Centrum, w którym realizowanych jest łącznie 6 inwestycji o powierzchni około 113 000m2. Kolejnymi najsilniej rozwijającymi się strefami w Warszawie są strefa Górne oraz Dolne Południe, w których w fazie realizacji znajduje się odpowiednio około 39 000 m2 i około 48 000 m2 powierzchni biurowej.

Pomimo dużej ilości powierzchni znajdującej się w fazie realizacji, należy zwrócić uwagę na fakt, iż realizacja części inwestycji została wstrzymana oraz w fazie realizacji znajdują się budynki praktycznie ukończone, które z powodu braku najemców nie są oddawane do użytkowania. Przykładem może być budynek Adgar Plaza B, którego realizacja fizycznie została ukończona już na przełomie II i III kw. 2009r. jednak budynek nadal nie pozyskał kluczowego najemcy i nie został oddany do użytkowania.

Obiekty Planowane

Aktualnie w stolicy planowanych jest około 56 inwestycji biurowych, które mają wprowadzić na rynek łącznie blisko 1,5 mln m2 nowoczesnych biur. Z inwestycji tych można wyróżnić około 24, które stanowią inwestycje ze wstępnie określonym terminem oddania do użytkowania w latach 2010r. – 2012r. Analizując je, można zauważyć że na podstawie obecnych deklaracji deweloperów najwięcej spośród nich zostanie ukończonych w 2011r. bo aż 18 z 24 inwestycji. Mogą one dostarczyć prawie 433 000m2, jednakże trzeba poważnie brać pod uwagę scenariusz, w którym duża część inwestycji planowanych do oddania na 2011r. przesuniętych zostanie na 2012r. lub nawet na późniejsze lata. Prawdopodobne jest to z uwagi na fakt, iż istotną część z nich stanowią projekty z wydanymi obecnie pozwoleniami na budowę, których rozpoczęcie realizacji jest wstrzymane do momentu pozyskania kluczowych najemców, którzy obejmą minimum około 30% powierzchni biurowej danego budynku.

Inwestycje Planowane ze Wstępnie Określanym Terminem Realizacji

Podaż vs Popyt

Fakt wstrzymywania realizowanych oraz planowanych inwestycji dyktowany jest obecnym stanem rynku, w którym w 2009r. mieliśmy do czynienia z wyraźnym spadkiem popytu w stosunku do roku poprzedzającego, przez co od ponad 12 miesięcy obserwujemy redukcję poziomu czynszów, których poziom spadł już o blisko 30% w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach w Warszawie w stosunku do roku 2008. Poziom pustostanów wzrósł przy tym z około 2,9% w 2008r. do około 5,7% w połowie roku 2009. W trzecim kwartale 2009r. przekroczył 7%. Szacuje się, iż końcem 2009r. poziom ten zbliżył się już do poziomu 9%. Na taki wynik nie bez znaczenia wpływ ma rynek podnajmu powierzchni biurowej, który w III kwartale 2009r. oferował na wynajem ponad 58 000 m2 biur. Obecnie z uwagi na atrakcyjne warunki podnajmu rynek ten uległ znacznej redukcji, jednak nadal powierzchnie te dostępne są praktycznie w każdej strefie w Warszawie.

Podsumowanie

Przewiduje się, iż przysypiający rynek powierzchni biurowej w stolicy może nie wybudzić się w 2010r. Korzystne dla najemców poziomy czynszów sprzyjać będą renegocjacjom zawartych kilka lat temu umów najmu lub migracjom firm do innych atrakcyjniejszych/korzystniejszych finansowo obiektów i/lub lokalizacji. Oczekiwanym scenariuszem jest moment, w którym popyt znowu zacznie przewyższać podaż, przez co poziom pustostanów, który dzisiaj wykazuje tendencję wzrostową w końcu ustabilizuje się. Wyraźna przewaga popytu nad podażą i początek tendencji spadkowej poziomu pustostanu może korzystnie wpłynąć na łatwiejszą dostępność do finansowania bankowego co jednocześnie da zielone światło dla inwestorów oczekujących z rozpoczęciem inwestycji.

Obawiamy się jednak, że sytuacja ta możliwa będzie najwcześniej dopiero w 2011r., przez co podaż nowooddanej powierzchni biurowej w roku obecnym oraz przyszłym 2011, będzie oscylować na poziomie niższym niż w ostatnich dwóch latach 2007-2008.

  Pobierz plik w formacie PDF