Biuletyn 09/2006 - CP Roman Fortuna - Wycena Nieruchomości

Zgodnie z Biuletynem CPRF, Luty 2006 oraz na podstawie przeprowadzonej przez CPRF na początku 2004 roku analizy rynku nieruchomości komercyjnych w Madrycie i Barcelonie oraz Lizbonie od roku 1986, czyli roku wejścia Hiszpanii i Portugalii do Unii Europejskiej, wywnioskowano, iż na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pierwszych zauważalnych wzrostów cen i czynszów można spodziewać się około roku 2006. Powinny one osiągnąć swoje apogeum w roku 2009 lub 2010. Realna amplituda tego wzrostu powinna natomiast wahać się pomiędzy 20% - 40%. Czy te wnioski znajdują potwierdzenie w obecnych wydarzeniach na rynku? W naszej opinii odpowiedź brzmi TAK.

Wnioski Zawarte w Analizie z Początku 2004r

Teza zaprezentowana wcześniej wysnuta została głównie na podstawie wniosków z analizy cyklu koniunkturalnego czynszów i stóp kapitalizacji dla nowoczesnych powierzchni biurowych, oraz analizy stanu rynku w Polsce. Na podstawie tej analizy wysunięto następujące wnioski:

1/ długość cyklu koniunkturalnego wynosi około 9/10 lat;

2/ okres wzrostowy cyklu koniunkturalnego czynszów wynosi około 4/5 lat;

3/ okres spadkowy cyklu koniunkturalnego czynszów wynosi około 3/2 lat;

4/ długość okresu stabilizacji po zakończeniu okresu spadków wynosi około 2 lat;

5/ pomimo wzrost czynszów w Hiszpanii i Portugalii o 100% w okresie wzrostowym cyklu w Polsce
można spodziewać się wzrostu stawek czynszów do 50 %;

6/ dla najlepszych inwestycji z danego sektora rynku można spodziewać się, że stopy kapitalizacji w
Polsce spadną od 1,5 % do 3,5 punktu procentowego w okresie najbliższych 5/6 lat.

Rynek w Okresie Ostatnich 8 Miesięcy a Wnioski z Analizy z 2004r

W naszej opinii w okresie ostatnich 8 miesięcy pojawiły się przesłanki sugerujące pozytywny wzrost wskaźników na rynku powierzchni biurowych.

Na podstawie przedstawionych wniosków wynikających z analizy cykli koniunkturalnych w Hiszpanii i Portugalii (patrz: Biuletyn CPRF, Luty 2006) został wysnuty wysoce prawdopodobny scenariusz wskazujący, że należy spodziewać się wzrostu cen i czynszów od roku 2006. Powinny one osiągnąć wartości szczytowe w okresie lat 2009 – 2010, po czym oczekuje się ich spadku w ciągu 2 – 3 lat. W odniesieniu do stóp kapitalizacji prognozuje się spadek ich poziomu jeszcze do roku 2008. Następnie powinny one wzrosnąć. Kształtowanie się analizowanego cyklu koniunkturalnego czynszów i stóp kapitalizacji na rynku nieruchomości komercyjnych zarówno dla Polski jak i Portugali, Hiszpanii oraz Anglii prezentują poniższe wykresy:

Dotychczas Polska znajdowała się na opadającej części krzywej cyklu koniunkturalnego, przy czym odnośnie wysokości czynszów ostatnie trzy lata charakteryzowały się już coraz mniejszą dynamiką spadków / stabilizacją w określonym przedziale, a w chwili obecnej zauważalne są pierwsze symptomy zwiastujące prawdopodobny wzrost czynszów i coraz wyraźniejsze odwrócenie trendu ze spadkowego na wzrostowy. Zapraszamy do lektury pozostałych części biuletynu, które dostarczają bardziej szczegółowych informacji i danych o stanie rynku.