Szanowni Państwo!

Mam przyjemność przekazać Państwu kolejne wydanie Biuletynu CPRF dotyczącego „Rynku oraz Wyceny Nieruchomości Komercyjnych w Polsce” wydawanego w cyklu półrocznym w lutym i wrześniu każdego roku. Poniższe wydanie Biuletynu CPRF zostało poświęcone rynkom „Komercyjnych Terenów Inwestycyjnych”, handlowych w Polsce, magazynowo-produkcyjnych w Polsce i mieszkaniowych w Warszawie. Zachęcając do zapoznania się poszczególnymi analizami mam nadzieję, że nasz Biuletyn spotka się z Państwa zainteresowaniem.

Łączę wyrazy szacunku
Roman Fortuna MRICS

Czynnik bezpośredniego sąsiedztwa funkcjonujących centrów handlowych determinuje wzrost cen / wartości przyległych terenów, jak również wzrost stawki czynszu w przypadku dzierżawy. W wielu przypadkach wzrost cen terenów inwestycyjnych położonych w sąsiedztwie funkcjonujących centrów handlowych jest wyższy o około 10 - 30 % względem tych terenów, które nie posiadają takiej cechy. Analizując wysokość stawek czynszów dzierżawczych dla terenów znajdujących się w sąsiedztwie centrów handlowych w niektórych przypadkach stawki te są wyższe nawet o około 80-100% w odniesieniu do stawek czynszów za inne tereny pod handel / usługi.

Modlniczka, sierpień 2007 roku, wójt gminy Wielka Wieś pod Krakowem sprzedaje w drodze przetargu grunt o powierzchni 315 515 m2 za cenę 80,8 mln PLN. Nabywcą jest firma będąca jednym z największych globalnych deweloperów/inwestorów, którego wartość rynkowa szacowana jest na około 11,8 mld USD. Powyższa cena jest najwyższą ceną osiągniętą za m2 gruntu terenów inwestycyjnych pod centra magazynowo – produkcyjne o powierzchni przekraczającej 12,0 ha w Polsce.

Wpływ inwestycji budowy autostrady na ceny gruntów położonych w okolicach węzłów autostradowych w okresie ich planowania i przeprowadzania inwestycji jest bardzo zróżnicowany. Zarówno deweloperzy jak i końcowi użytkownicy z dystansem podchodzą do informacji zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określających planowany przebieg drogi. Deweloperzy i inwestorzy uważają, że ryzyko realizacji inwestycji na terenach zlokalizowanych do około 2-3 km od planowanych zjazdów/węzłów autostradowych dopiero maleje wraz z rozpoczęciem realizacji autostrady. Dopiero wtedy ceny tych gruntów zaczynają stopniowo rosnąć. Uważa się jednak, iż największą kotwicą cen w okresie planowania i prowadzenia inwestycji budowy autostrady jest zakup gruntu w danej okolicy przez pierwszego poważnego dewelopera lub końcowego użytkownika.

Stalowa Wola pomimo lokalizacji poza głównymi arteriami komunikacyjnymi kraju jest dynamicznie rozwijającym się miastem. Głównym bodźcem rozwoju gospodarczego jest prężnie działająca Tarnobrzeska Specjalna Strefa Ekonomiczna, która przyciąga licznych inwestorów-producentów. Jednakże w zakresie rynku nieruchomości przeznaczonych pod magazyny i produkcję, rynek ten nie odbiega od rynków występujących w innych miastach liczących do 100 000 mieszkańców. Ceny są stabilne i podobne do występujących w innych miastach tego rodzaju w Polsce. Popyt ilościowy jest stały i obiektywnie można określić go na niskim poziomie. Ze względu na swój specyficzny charakter rynki te wydają się w dalszym ciągu nieodkryte i nie do końca doceniane. Zdarzają się jednak inwestorzy, którzy dostrzegli atrakcyjność lokalizacji swoich inwestycji w tego rodzaju miejscowościach. Przykładem może być firma Samsung, która wybudowała swoje zakłady w Łysomicach, małej miejscowości koło Torunia.

Na podstawie powyższych danych można mieć wrażenie, że mamy do czynienia z dwoma oddzielnymi rynkami pomiędzy, którymi nie występują związki i zależności. Zarówno zakresowo, obszarowo, w zakresie wskaźników, jak i trendów. Można nawet wysnuć wniosek, że powyższe dane dotyczą rynków występujących w dwóch różnych miastach. Dlatego w naszej opinii można mówić, że w zakresie podaży, popytu i cen obszar Służewca Przemysłowego tworzy wydzieloną enklawę w rynku terenów inwestycyjnych w Części Zachodniej Dzielnicy Mokotów w Warszawie.