Szanowni Państwo!

Mam przyjemność przekazać Państwu kolejne wydanie Biuletynu CPRF dotyczącego „Rynku oraz Wyceny Nieruchomości Komercyjnych w Polsce” wydawanego w cyklu półrocznym w lutym i wrześniu każdego roku. Po raz pierwszy całe wydanie Biuletynu CPRF zostało poświęcone problematyce wyceny wartości nieruchomości. W poniższym wydaniu skupiliśmy się na wrażliwych aspektach związanych w wyceną wartości nieruchomości: dla optymalnego sposobu użytkowania, dla celów naliczenia tzw. opłaty planistycznej, wynagrodzenia za ustanowienie prawa służebności i pod drogi. Zachęcając do zapoznania się poszczególnymi blokami mam nadzieję, że nasz Biuletyn spotka się z Państwa zainteresowaniem.

Łączę wyrazy szacunku
Roman Fortuna MRICS

Zgodnie z obowiązującymi nowouchwalonymi Krajowymi Standardami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) o symbolu KSWP1: „Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa”, rzeczoznawca majątkowy w celu określenia wartości rynkowej powinien ustalić sposób najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości lub optymalny sposób użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu wykorzystania nieruchomości lub jego innego potencjalnego (alternatywnego) sposobu użytkowania. Należy przy tym zaznaczyć, że Krajowe Standardy Wyceny PFSRM zdecydowanie sugerują, że analiza wariantów optymalnego sposobu użytkowania stanowi przedmiot odrębnego opracowania. Jednakże w uzgodnieniu z zamawiającym operat szacunkowy może zawierać taką analizę. Nowowprowadzone Krajowe Standardy Wyceny PFSRM podnoszą rangę optymalnego sposobu użytkowania.

Wpływ uchwalenia nowego lub zmiana dotychczasowego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego interpretowany jest najczęściej jako wzrost wartości nieruchomości. W związku ze wzrostem wartości nieruchomości, właściciel lub użytkownik wieczysty przy jej sprzedaży zobowiązany jest wnieść do gminy/miasta opłatę nazywaną planistyczną.

W przepisach prawnych sprawa przedstawiona jest w sposób jasny i oczywisty jednak w praktyce powstaje wiele nieporozumień i problemów. Główną ich przyczyną bywa niewłaściwie lub bezpodstawnie naliczona opłata, która powoduje nienależne roszczenia gminy/miasta wobec właścicieli nieruchomości.

Służebność przejazdu i przechodu jest najczęściej spotykanym rodzajem służebności gruntowej, stanowiącej ograniczone prawo rzeczowe, dopuszczające możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. W praktyce ma najczęściej zastosowanie gdy nieruchomość nie ma granicy stykającej się z drogą publiczną i musi mieć zagwarantowany dostęp prawny do drogi publicznej przez inne nieruchomości.

Prawo służebności przejazdu i przechodu ustanawiane jest za wynagrodzeniem, które właściciel nieruchomości nie posiadającej dostępu do drogi publicznej zobowiązany jest zapłacić właścicielowi nieruchomości przez którą będzie wykonywał przejazd. Określenie wysokości tego wynagrodzenia nie jest prostym zadaniem. Często stanowi ono przedmiot wielu sporów między zainteresowanymi stronami. Pozornie nieskomplikowany przypadek ustanowienia prawa służebności przejazdu i przechodu może wymagać rozpatrzenia wielu czynników wpływających na szacowaną wysokość wynagrodzenia.

Konstrukcja obowiązujących regulacji prawnych w Polsce dotyczących zasad określania wartości nieruchomości przejmowanych na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego pod lokalizację dróg publicznych, na podstawie których określa się z tego tytułu wysokość odszkodowania, wymagają wnikliwego zrozumienia i właściwego ich stosowania przy sporządzaniu przez rzeczoznawców majątkowych operatów szacunkowych.

Od początku 2008 roku firma CP Roman Fortuna Sp. z o.o. wyceniła istniejące i planowane budynki biurowe, kompleksy magazynowe, obiekty handlowo-usługowe, kompleksy mieszkaniowe i tereny inwestycyjne o łącznej wartości około 0,5 mld Euro.

Natomiast w zakresie obrotu nieruchomościami komercyjnymi wynajęliśmy około 30 000 m² powierzchni komercyjnych i uczestniczyliśmy w transakcjach sprzedaży 15,0 ha o całkowitej wartości około 10 mln Euro.