Z dniem 1 stycznia 2005 roku obowiązkowe stosowanie Międzynarodowych Standardów Rachunkowości w wielu przypadkach spowoduje konieczność oszacowania wartości godziwej poszczególnych składników aktywów. W związku z tym rola rzeczoznawców majątkowych i zapotrzebowanie na ich usługi znacznie wzrasta.

Z dniem 1 stycznia 2005 roku weszły w życie zmienione przepisy Ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości, zgodnie z którymi Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (dalej „MSR”) (zwane również Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej) muszą być obowiązkowo stosowane do skonsolidowanych sprawozdań finansowych sporządzanych przez emitentów papierów wartościowych dopuszczonych do publicznego obrotu (spółek giełdowych) oraz banków.

Kogo Obowiązują MSR ?

Dodatkowo, MSR mogą być stosowane do skonsolidowanych sprawozdań finansowych przygotowywanych przez:

1. Emitentów papierów wartościowych ubiegających się o ich dopuszczenie do publicznego obrotu lub do obrotu na jednym z rynków regulowanych krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego (dalej „EOG”), który obejmuje kraje Unii Europejskiej oraz Islandię, Liechtenstein i Norwegię.
   
   
2. Emitentów papierów wartościowych dopuszczonych do publicznego obrotu na jednym z rynków regulowanych krajów EOG.
   
   
3. Jednostki wchodzące w skład grupy kapitałowej, w której jednostka dominująca wyższego szczebla sporządza skonsolidowane sprawozdania finansowe zgodnie z MSR. Oznacza to, iż jednostki, których dane objęte są skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, a w szczególności jednostki zależne i współzależne, powinny stosować jednakowe metody wyceny aktywów i pasywów oraz sporządzać sprawozdania finansowe, zgodnie z przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości jednostki dominującej, chyba, że nie jest to możliwe z ważnych przyczyn.

Obowiązek Wyceny Wartości Godziwej

MSR to zestaw norm dotyczących wymogów w zakresie ujmowania, wyceny, prezentacji i ujawnień większości pozycji sprawozdania finansowego. W niektórych przypadkach stosowanie MSR wymaga oszacowania wartości godziwej poszczególnych składników aktywów, która powinna być dokonana przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego. W szczególności będzie to miało miejsce w następujących sytuacjach:

1. MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” zaleca, aby w przypadku wykazywania składników aktywów według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację oraz o zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości, w sprawozdaniu finansowym ujawnić wartość godziwą rzeczowych aktywów trwałych, o ile różni się ona w sposób istotny od wartości bilansowej. 
   
   
2. Zgodnie z MSR 16, w przypadku wykazywania składników aktywów według wartości przeszacowanej, wartość godziwa musi być określona na dzień bilansowy. Należy zaznaczyć, że jeżeli pozycja rzeczowych aktywów trwałych jest przeszacowywana, cała grupa rzeczowych aktywów trwałych, do której przynależy dany składnik aktywów, powinna zostać przeszacowana. Wartość godziwą gruntów oraz budynków stanowi zazwyczaj ich wartość rynkowa, która ustalana jest na podstawie wyceny dokonywanej przez profesjonalnych rzeczoznawców. Wartość godziwą maszyn i urządzeń stanowi zazwyczaj ich wartość rynkowa ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawców, a jeśli jest to niemożliwe, wartość ich określa się na podstawie zamortyzowanego kosztu odtworzenia.
   
   Również, w przypadku nabycia rzeczowych aktywów trwałych w drodze wymiany lub częściowej wymiany w zamian za inną pozycję rzeczowych aktywów trwałych lub inny składnik aktywów, cenę nabycia takiej pozycji wycenia się w wartości godziwej otrzymanego składnika aktywów, która stanowi ekwiwalent wartości godziwej składnika aktywów oddanego w ramach wymiany, skorygowanej o kwotę przekazanych środków pieniężnych lub ekwiwalentów środków pieniężnych.
   
   
3. Zgodnie z MSR 17 „Rachunkowość leasingu” leasingobiorcy powinni ujmować leasing finansowy w bilansie jako aktywa i zobowiązania w kwotach równych wartości godziwej przedmiotu leasingu, ustalonej na dzień rozpoczęcia leasingu lub w kwotach równych wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych, jeżeli jest ona niższa od wartości godziwej. Zasady księgowości dla sprzedaży i leasingu zwrotnego określone w MSR 17 generalnie wymagają ustalenia wartości godziwej przedmiotu leasingu. 
   
   
4. MSSF 3 „Połączenia jednostek gospodarczych” wymaga, aby nabycia rzeczowych aktywów trwałych w wyniku połączenia jednostek gospodarczych były początkowo wyceniane według wartości godziwej, nawet jeśli przewyższa ona cenę nabycia. 
   
   
5. MSR 36 „Utrata wartości aktywów” nakazuje, aby na dzień bilansowy jednostka gospodarcza oceniła, czy istnieją jakieś przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości któregoś ze składników aktywów. W przypadku utraty wartości składnika aktywów należy oszacować jego wartość odzyskiwalną w wysokości kwoty wyższej spośród ceny sprzedaży netto i wartości użytkowej. 
   
   
6. Standard MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne” umożliwia jednostkom gospodarczym wybór pomiędzy modelem wartości godziwej a modelem ceny nabycia. Jednakże jednostka gospodarcza, która wybiera model ceny nabycia, powinna ujawnić wartość godziwą swoich nieruchomości inwestycyjnych w sprawozdaniu finansowym. Wybrany model powinien być stosowany przez jednostkę do wszystkich należących do niej nieruchomości inwestycyjnych. Ponieważ określenie, czy dana nieruchomość może zostać zaliczona do nieruchomości inwestycyjnych wymaga subiektywnej oceny, standard wymaga aby jednostka opracowała kryteria umożliwiające przeprowadzanie spójnych ocen.

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się przykładowo:

• Grunt utrzymywany w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost jego wartości, a nie w celu sprzedaży po krótkim okresie czasu w ramach zwykłej działalności jednostki,
  
  
• Grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie nieokreślone. (Jeżeli jednostka gospodarcza nie określiła, że będzie użytkowała grunt jako nieruchomość zajmowaną przez właściciela, lub po krótkim okresie czasu przeznaczy go na sprzedaż w ramach zwykłej działalności gospodarczej, to uznaje się, że grunt ten jest utrzymywany w posiadaniu ze względu na wzrost jego wartości),
  
  
• Budynek, którego jednostka gospodarcza jest właścicielem lub nabyty przez jednostkę sprawozdawczą w ramach leasingu finansowego, oddany przez jednostkę w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów oraz
  
  
• Budynek, który obecnie jest wakujący, a który został przeznaczony do oddania w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów.

Podsumowując, jednostki gospodarcze stosujące MSR są zobligowane do ujęcia części pozycji w bilansie według wartości godziwej. Ponieważ wycena według wartości godziwej jest zagadnieniem trudnym dla wielu księgowych, rola wykwalifikowanego rzeczoznawcy majątkowego oraz zapotrzebowanie na jego specjalistyczne usługi znacznie wzrośnie.

Roman Fortuna MRICS
Rzeczoznawca Majątkowy